比楼市泡沫更可怕的是 你一直没买房

最近，关于房地产泡沫的争论又变得热火朝天了，大家搞不懂房价为什么又涨得那么疯，担心一线城市的房价再这样下去会不会直接崩盘?大家寄希望于政府发大招直接把楼市KO了，……总之，关于中国房地产未来的命运，再一次成了举国上下最大的热点。

但，我想说的是，我们这段时间所讨论的关于中国房地产的一切议题，在8年前的2007年，甚至在12年前的2004年，都曾经被热火朝天的讨论过，现在的这些争论，既没有太多，也没有太新。这段时间公共舆论所讨论的一切议题，都让我感觉无比的熟悉。

比如：关于中国经济和地方财政过度依赖土地和房地产的问题，关于房地产是否绑架了中国国民经济的问题。

比如：关于深圳，关于中国的房价是不是在赶顶，会不会重蹈日本东京当年的大崩盘，在2007年也被集中的讨论过。王石在几年之前也公开警告过：中国楼市会重蹈日本覆辙。

比如：关于还要不要买房，成了所有的问题中最终极之问，房价都涨成这样了，还要不要买房?还要不要买房?

…………

唯一的不同是，之前每一次都有任志强大义凛然的点火发炮。这次没有了，向他致个敬。

但这不是重点，我只想用几个最典型的例子，来讲几个最朴素的真实面，我认为这些真实被有意无意的忽视了。

第一个，是美国123年的房价史

卡尔·凯斯和罗伯特·席勒编制了著名的Case-Shiller房价指数——席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者，就是那个老是看空中国房价的人。

这个指数说：在美国1890-2013年长达123年的历史中，下跌的年头是28年，上涨的年头是95年，跌幅最深的一次是2008年，-18%。连续下跌达到5年的只有两次，一次是1929-1933年的大萧条时代，累计跌幅是26%。一次是2007-2011年的金融风暴时代，累计跌幅是33%。整体上，美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。

这123年中，美国出现三次十年累积涨幅超过100%的大牛市，分别是在1938-1954年、1969-1986年、1995-2007年。

第二个，是东京半个多世纪的房价史

日本的故事大家都很清楚了，太多人拿中国楼市和日本楼市对比了，2009年之后，网上流传的那个中日楼市泡沫对比图，都很清晰的把崩盘时间都预测出来了，可惜没兑现。

简单说吧：日本房价是在1985年广场协议之后，开始出现赶顶的。大约1991年开始崩盘，到大约2005年到底，最大跌幅达到70%，房价又回到了20年前也就是广场协议那一年。

但你们只看到日本泡沫破灭后痛苦的经历了“失去的20年”，但同样不能忽视的是，在“失去的20年”之前，日本GDP从1960年代开始便保持了每年高达10%的经济增长。房价从1960年代甚至更早就已经开始腾飞，基本是一直飞到1990年代，前后经历了超过30年的楼市繁荣，日本六大城市地价上涨了56.1倍。这也是事实。

第三个，是香港30多年的房价史

香港在97年亚洲金融风暴期间，房价暴跌了一半以上，一直跌到2003年SARS危机，连跌5年，东京和香港房价跌起来的劲爆，比纽约流弊多了。

但问题是，你看亚洲金融风暴之前和SARS危机之后，香港房价涨了多少年?亚洲金融风暴之前，香港房价也有好几次牛市熊市，但基本都是“小熊大牛”。

从1980年到1997年前夕，17年的大周期里基本都是在上涨，涨幅有8-9倍。2003年之后到今天，也是10多年，房价也基本是一直在上涨，中间有调整也是小幅度，整体也房价早已超过了1997年的高点，去年均价大约到了9万元/平方米。全球最贵的分层住宅价格，一直都要靠香港来刷新。这也是事实。